地方站点 >> 成都 | 绵阳 | 内江 | 南充 | 乐山 | 自贡 | 泸 州 | 德阳 | 广元 | 遂宁 | 眉山
宜宾 | 广安 | 达州 | 雅安 | 巴中 | 资阳 | 攀枝花 | 凉山 | 甘孜 | 阿坝

开发商故意隐瞒土地被抵押的法律风险

时间:2017-06-07 15:02来源:君合律师 作者:admin 点击:

    案例:

    2012年1月,刘某与甲房地产开发公司签订《商品房买卖合同》,约定由刘某购买甲房地产开发公司开发的房屋一套,合同签订后,刘某如约支付了20万元的首付款,刘某后得知,其购买的房屋所属土地在签订合同之前就已经抵押,但开发商在《商品房买卖合同》的土地抵押情况上仍然写的土地未被抵押,后来,刘某认为甲公司的行为存在欺诈,遂起诉至法院,要求甲公司撤销合同,返还已付房款并支付已付房款一倍的赔偿。
    争议焦点:
    1、甲公司的行为是否构成欺诈,刘某是否有权撤销合同?
    2、甲公司是否应当返还房款并支付已付房款一倍的赔偿?
    律师意见:
    1、 所谓欺诈,是指一方当事人故意告知对方虚假情况,或故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人做出错误的意思表示的行为。从本案来看,刘某与甲公司订立的合同确属因欺诈而订立的。第一,甲公司确有欺诈故意和实施的欺诈行为。所谓欺诈故意是指欺诈的一方明知自己告知对方的情况是虚假的,会使对方陷入错误认识,而希望或放任这种结果发生。本案中甲公司明知其土地已被抵押,却仍在商品房买卖合同中告知刘某土地未被抵押,其欺诈故意是明显的。第二,刘某因受欺诈而做出错误的意思表示。由于甲公司的欺诈行为,使刘某误以为甲公司所出售的房屋所属土地未被抵押才决定购买。换言之,如果没有甲公司的欺诈行为,刘某是不会购买此房的。可见,甲公司的欺诈行为与刘某的购房行为是存在着因果关系的。综上,甲公司的行为构成欺诈。
合同欺诈的法律后果。首先,《合同法》第五十四条的规定,“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”,根据此条法律规定,刘某有权主张撤销合同。
    2、如果合同被撤销,刘某有权要求甲公司返还已付购房款。但是,关于刘某主张的已付购房款一倍的赔偿,根据《消费者权益保护法》第四十九条规定:“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍”。但本案是否应适用我国《消费者权益保护法》,对此有不同的意见。律师认为,《消费者权益保护法》主要是调整即时买卖过程中发生的纠纷,买卖双方当事人之间一般不需要订立书面合同。而作为商品房买卖行为,是一种要式法律行为,必须签订书面合同方能成立。基于合同所发生的纠纷,应当由《民法通则》等法律规定来调整,不应适用《消费者权益保护法》。
    3、另根据《商品房买卖合同司法解释》第九条第(二)款规定,“出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。关于此条法律规定,律师认为,其规定的情况是针对隐瞒所售“房屋”已经抵押的事实,而非“土地”,所以不能适用本案,也即针对土地抵押法律并没有明确规定赔偿责任。即使适用本案,该“一倍的赔偿责任”属于该种情形下赔偿金额的上限。若双方在合同中没有约定此方面的违约责任,应当适用法定的赔偿条款,而法定的赔偿应当以刘某的损失为限。(四川君合律师事务所 郑书宏律师团队 唐小俊)

(责任编辑:admin)
织梦二维码生成器
------分隔线----------------------------